Málaga mantiene su liderazgo nacional en viviendas turísticas con más de 45.100 unidades activas en plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo. Aunque la oferta bajó un 6,7% interanual, sigue superando a Alicante, Baleares y Canarias. La provincia concentra el 4,53% del parque inmobiliario total, solo superada por Las Palmas. Este dato refleja una tensión estructural entre regulación, demanda estacional y sostenibilidad urbana.
¿Por qué Málaga sigue siendo la provincia con más viviendas turísticas en España?
Málaga conserva el primer puesto en número absoluto de viviendas de uso turístico (VUT) activas: 45.176 unidades en mayo de 2026. Esto supera a Alicante (segunda con ~38.000) y a las Islas Baleares (tercera con ~35.000). El liderazgo no se debe solo a la oferta, sino a la concentración geográfica: más del 70% de las VUT malagueñas están en la costa, especialmente en Marbella, Torremolinos y Benalmádena.
El INE mide solo las viviendas efectivamente comercializadas. En cambio, la Junta de Andalucía registra 86.300 VUT autorizadas. Esa brecha —casi 41.000 unidades fuera del mercado— revela una realidad clave: la regulación no garantiza la operatividad. Muchas viviendas están dadas de alta, pero no se alquilan por restricciones locales, costes de gestión o cambios en la demanda.
¿Qué explica la caída del 6,7% en la oferta turística activa?
La reducción de viviendas turísticas en activo responde a tres factores convergentes:
Mayor presión regulatoria en municipios costeros
Marbella y Benalmádena han endurecido los requisitos de licencia desde 2025. Ahora exigen certificados de eficiencia energética, seguros de responsabilidad civil y registro obligatorio en el Catastro. El 22% de las VUT retiradas del mercado no cumplían estos nuevos requisitos.
Subida de costes operativos
El IBI turístico aumentó un 18% en 2026. Sumado al 21% de IVA sobre ingresos y a las comisiones de plataformas (12–15%), la rentabilidad neta cayó un 31% interanual según datos de la Asociación de VUT de Andalucía.
Cambio en los patrones de demanda
Los turistas prefieren estancias más largas y alojamientos con servicios integrados. Las viviendas aisladas, sin gestión profesional, pierden visibilidad. El 64% de las reservas en 2026 se concentra en propiedades gestionadas por empresas con más de 10 unidades.
¿Cómo afecta esta situación al mercado inmobiliario local?
La caída de oferta turística activa no ha frenado los precios de alquiler residencial. Al contrario: el vacío generado por la salida de VUT ha intensificado la competencia por viviendas en alquiler permanente. En Málaga capital, el alquiler medio subió un 12,3% en el último año, según el Índice de Precios del INE.
Además, el sector de la construcción ha reorientado su producción: el 41% de las nuevas promociones en la Axarquía y la Costa del Sol incluyen cláusulas de uso mixto (residencial + turístico), con certificación VUT desde origen.
¿Qué dice la normativa actual sobre las viviendas turísticas en Andalucía?
La Ley 13/2021 de Viviendas de Uso Turístico de Andalucía sigue vigente, pero su aplicación es desigual. Los municipios con más de 50.000 habitantes deben aprobar ordenanzas locales. Hasta junio de 2026, solo el 38% de los ayuntamientos malagueños las han publicado.
El papel del Catastro y la Agencia Tributaria
Desde 2025, la Agencia Tributaria exige vincular cada VUT al número de referencia catastral. El 29% de las viviendas retiradas del mercado no tenían esta vinculación, lo que impidió su declaración fiscal y derivó en sanciones.
La nueva figura del ‘gestor autorizado’
La Orden de 2026 de la Consejería de Turismo obliga a las VUT gestionadas por terceros a contar con un gestor autorizado inscrito en el Registro Andaluz de Empresas Turísticas. Esto ha profesionalizado el sector, pero también ha expulsado a pequeños propietarios sin capacidad de cumplimiento administrativo.
Datos Clave
- Málaga registra 45.176 viviendas turísticas activas, un 6,7% menos que en 2025.
- El 52% de las 86.300 VUT autorizadas por la Junta de Andalucía no están en el mercado.
- El peso de las VUT sobre el parque inmobiliario es del 4,53%, solo superado por Las Palmas (4,90%).
- El alquiler residencial en Málaga capital subió un 12,3% en 12 meses, impulsado por la salida de VUT del mercado.
- El 22% de las VUT retiradas no cumplían los nuevos requisitos de certificación energética y seguro obligatorio.
- El 41% de las nuevas promociones inmobiliarias incluyen uso mixto residencial-turístico certificado.
