Cuando vence un contrato de alquiler en Málaga, la renta puede subir hasta un 11 %, el triple de la media anual en contratos vigentes (3,7 %). Esta disparidad refleja una presión creciente sobre los inquilinos, especialmente en un mercado con escasez de oferta y demanda sostenida. La provincia es la segunda de España con mayor encarecimiento en renovaciones, según datos del INE 2024.
¿Qué ocurre legalmente cuando vence un contrato de alquiler en Málaga?
Al finalizar un contrato, el marco legal cambia radicalmente. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 se regían por el IPC para sus revisiones anuales. Los posteriores se sujetan al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que suele ser ligeramente inferior al IPC.
Pero al vencer el contrato, desaparece toda limitación. El propietario puede fijar una nueva renta libremente, basada en el precio de mercado, no en índices oficiales. Esto explica el salto del 3,7 % al 11 % en Málaga: no es una revisión, sino una recontratación en condiciones de mercado.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La LAU permite la libre fijación de rentas en nuevos contratos, salvo en zonas declaradas de tensión del mercado. Hasta la fecha, Málaga no está incluida en esa lista, pese a su presión inmobiliaria. Esto deja a los inquilinos sin protección específica frente a subidas abusivas en renovaciones.
¿Por qué la subida se triplica en Málaga?
La diferencia entre 3,7 % y 11 % no es casual. Responde a tres factores estructurales:
- La escasez de vivienda en alquiler en la provincia: el parque disponible ha caído un 12 % desde 2020.
- La demanda turística y residencial extranjera, especialmente en zonas costeras como Marbella y Torremolinos.
- La falta de nuevas construcciones asequibles: solo el 8 % de las licencias de obra en 2024 fueron para vivienda en alquiler protegido.
¿Cómo afecta esto al bolsillo de los inquilinos?
Un inquilino que paga 900 € mensuales bajo un contrato vigente podría enfrentar una nueva oferta de 999 € tras revisión anual. Pero al renovar, la misma vivienda podría costar 990 € o más, dependiendo del mercado real. En zonas céntricas, el aumento supera el 15 % en casos documentados.
¿Qué opciones legales y prácticas tienen los inquilinos?
No hay obligación de renovar. Pero la alternativa —buscar otra vivienda— es cada vez más costosa y lenta. El tiempo medio de búsqueda en Málaga es de 67 días, según el Observatorio del Alquiler 2025.
- Se puede negociar una cláusula de revisión escalonada, limitando el aumento a un máximo del 5 % en el primer año de renovación.
- Es posible exigir al propietario que justifique la nueva renta con datos de mercado comparables, aunque no es vinculante legalmente.
- En caso de desalojo por no aceptar la nueva oferta, el inquilino tiene derecho a indemnización si el contrato superó los 5 años y no hay causa justa.
¿Qué cambios legislativos están en marcha?
El Gobierno prepara una reforma de la LAU para 2026 que incluye:
- Ampliación del régimen de zonas de tensión a provincias con subidas superiores al 10 % anual.
- Límites al aumento en renovaciones: máximo del 7 % si el contrato anterior duró más de 3 años.
- Obligatoriedad de publicar el precio de referencia en portales inmobiliarios.
¿Cuál es el impacto económico real en Málaga?
El alquiler representa ya el 42 % del gasto mensual medio de los hogares malagueños, frente al 31 % nacional. Esto ha impulsado un aumento del 18 % en los casos de impago registrados ante los juzgados en 2025. Además, el sector inmobiliario malagueño generó 1.200 millones de euros en ingresos por gestión de alquileres en 2024 —un 23 % más que en 2023.
Datos Clave
- Málaga es la segunda provincia con mayor subida en renovaciones: +11 % en 2024.
- La revisión anual en contratos vigentes fue del 3,7 %, la más alta desde 2021.
- El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) rige desde mayo de 2023.
- Solo el 8 % de las nuevas licencias de obra en 2024 fueron para alquiler protegido.
- El tiempo medio de búsqueda de vivienda en alquiler es de 67 días.
- El alquiler absorbe el 42 % del gasto familiar en Málaga.
