En el primer trimestre de 2026, Málaga registró 8.837 compraventas de viviendas, una caída del 9,3% interanual frente a las 9.741 operaciones de 2025. Este descenso supera ampliamente la media nacional (-2,6%) y posiciona a la provincia como la más afectada entre los mercados inmobiliarios más dinámicos de España. Aunque la cifra es menor que en 2025, sigue siendo superior a la de 2024 (8.000 operaciones), lo que revela una volatilidad ligada a efectos base y no a una crisis estructural.
¿Por qué Málaga lidera la caída nacional de compraventas?
El retroceso del 9,3% no responde a una sola causa. El principal factor es el efecto base: en el primer trimestre de 2025, las compraventas en Málaga crecieron más del 20%, impulsadas por la reactivación post-pandemia, la demanda de extranjeros y las condiciones de financiación aún favorables. Ese nivel elevado de comparación distorsiona la tasa interanual actual.
Además, marzo de 2026 fue especialmente débil: las operaciones cayeron un 13,2% interanual, con apenas 3.021 transacciones. Esto sugiere una desaceleración acelerada en el cierre del trimestre, posiblemente vinculada al endurecimiento de las condiciones crediticias y al aumento de los tipos de interés del Euríbor, que superó el 4,2% en marzo.
¿Qué papel juegan los tipos de interés y la financiación?
El Euríbor a 12 meses cerró marzo en el 4,23%, su nivel más alto desde 2008. Esto elevó significativamente las cuotas hipotecarias, reduciendo la capacidad de compra de los hogares. En Málaga, donde el precio medio de la vivienda usada supera los 2.400 €/m², incluso pequeños incrementos en los tipos afectan de forma desproporcionada a la demanda sensible al precio.
¿Cómo se comportan la vivienda nueva y la usada en Málaga?
Las viviendas usadas lideran la caída: -11% interanual. Este segmento representa el 78% del mercado malagueño y es el más sensible a los cambios en la financiación y la confianza del consumidor.
En cambio, la vivienda nueva cayó solo un 6%, manteniendo cierta resiliencia gracias a promociones con ayudas directas, garantías bancarias y estrategias de precios competitivos por parte de los promotores.
¿Qué dice el marco legal sobre la liquidez del mercado?
La Ley de Vivienda 2023 sigue impactando en Málaga: las restricciones a los alquileres turísticos en zonas tensionadas (como el centro histórico o la Axarquía) han desplazado parte de la inversión hacia la compraventa, pero también han generado incertidumbre regulatoria. Además, la Ley de Reforma Hipotecaria obliga a mayor transparencia en los costes, lo que ha alargado los tiempos de formalización y reducido la impulsividad en las firmas.
¿Cuál es el impacto económico real de esta caída?
Aunque el volumen de operaciones bajó, el valor económico total de las compraventas en Málaga apenas retrocedió un 1,8%. Esto se debe al incremento medio del precio por metro cuadrado, que subió un 4,1% interanual. El mercado no se contrajo en valor, sino en volumen: menos transacciones, pero de mayor ticket medio.
Esto afecta directamente a sectores colaterales: notarías, gestorías, empresas de reformas y distribuidores de materiales de construcción registraron una caída del 5-7% en facturación en el trimestre. Sin embargo, el sector inmobiliario sigue siendo clave para la economía provincial: representa el 12,4% del PIB malagueño, según el Instituto de Estadística de Andalucía.
¿Qué papel juega la demanda extranjera?
Los compradores extranjeros siguen siendo el principal sostén del mercado. En el primer trimestre, representaron el 31% de las compraventas, especialmente en zonas costeras y urbanizaciones premium. Su perfil ha evolucionado: ahora buscan vivienda para residencia habitual, no solo segunda residencia o inversión. Esto exige mayor estabilidad regulatoria y servicios públicos de calidad, factores que Málaga está reforzando con el Plan Estratégico de Vivienda 2026–2030.
Datos Clave
- Caída interanual de compraventas en Málaga: -9,3% (8.837 operaciones en Q1 2026).
- Vivienda usada: -11%, vivienda nueva: -6%.
- Marzo 2026: -13,2% interanual, el peor mes del trimestre.
- Euríbor a 12 meses: 4,23% en marzo, máximo en 18 años.
- Compradores extranjeros: 31% del total, principal motor de demanda.
- Málaga sigue siendo la quinta provincia con más transacciones de España.
El mercado inmobiliario malagueño no está en crisis, sino en reajuste estructural. La caída de volumen refleja una transición hacia mayor selectividad, mayor exigencia de calidad y mayor dependencia de la demanda residencial estable. La sostenibilidad futura dependerá de la capacidad del tejido productivo local para equilibrar oferta, regulación y acceso a la financiación.
