Febrero de 2026 cerró con 45.563 hipotecas sobre viviendas, un 16,3% más que en el mismo mes de 2025. Es el mejor febrero desde 2011. El volumen prestado alcanzó 7.890 millones de euros, un 29% superior. El importe medio subió a 173.280 euros. La demanda se acelera, pero la oferta sigue escasa. Los tipos de interés permanecen estables, y el 64,8% de los préstamos son a tipo fijo.
¿Por qué febrero 2026 marcó un récord en firmas de hipotecas?
El mercado hipotecario acumula 20 meses consecutivos de crecimiento. La actividad diaria superó las 2.170 firmas, un 15,8% más que en enero. Este impulso responde a una combinación de factores: mayor confianza del comprador, estabilidad de los tipos de interés, y urgencia por acceder a la vivienda ante la escasez de oferta.
El INE confirma que el dinamismo no es coyuntural. Refleja un cambio estructural: ya no se compra al contado. La mayoría de los compradores depende de financiación externa. Esto se intensifica en zonas con mayor presión inmobiliaria, como Madrid y Barcelona.
¿Qué impacto tiene el aumento del capital prestado en los compradores?
El volumen prestado creció un 29%, hasta 7.890 millones de euros. Eso no solo refleja más operaciones: también revela una mayor presión financiera. El importe medio subió un 11%, impulsado por el alza de los precios de la vivienda. Comprar hoy exige más deuda, incluso con ingresos estables.
Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, lo resume: «La falta de oferta y los precios altos empujan al alza el importe de los préstamos». Esto eleva el riesgo de sobreendeudamiento, especialmente entre jóvenes y familias con ingresos medios.
¿Cómo afecta la estabilidad de los tipos de interés?
El tipo medio se mantuvo en 2,88%: el quinto mes consecutivo por debajo del 3%. Esa estabilidad favorece la planificación financiera. El 64,8% de los préstamos fueron a tipo fijo, con una media del 2,78%. El 35,2% restante optó por tipo variable, con una media del 3,03%.
Sin embargo, la competencia bancaria se ha vuelto asimétrica. Algunas entidades ofrecen fijos por debajo de las referencias del Euribor a 12 meses, mientras otras endurecen condiciones. Bankinter, por ejemplo, anunció su estrategia de ser «selectivo» ante precios «irracionales».
¿Qué rol juega la escasez de oferta en este escenario?
La oferta de vivienda nueva y de segunda mano sigue insuficiente. Esa restricción alimenta la subida de precios y obliga a los compradores a aceptar préstamos más altos. No hay suficientes promociones ni suelo urbanizable disponible. El déficit acumulado supera las 600.000 unidades, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
Este desequilibrio tiene consecuencias económicas directas: reduce la movilidad residencial, frena la renovación del parque inmobiliario y presiona los alquileres. Además, limita la capacidad de los bancos para diversificar su cartera hipotecaria.
¿Qué marco legal regula esta aceleración?
La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, y la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de regulación de los contratos de crédito inmobiliario, siguen vigentes. Estas normas exigen transparencia, evaluación de solvencia y límites al ratio préstamo/valor (LTV). Sin embargo, no contemplan mecanismos para contener la escalada de precios ni incentivos para aumentar la oferta.
La reciente Estrategia Nacional de Vivienda 2023–2027 apuesta por suelo público y vivienda protegida, pero su ejecución avanza lentamente. Los ayuntamientos carecen de recursos para acelerar licencias, y los fondos europeos del NextGenerationEU aún no se han traducido en obra significativa.
Datos Clave
- 45.563 hipotecas sobre viviendas firmadas en febrero 2026: +16,3% interanual.
- Volumen prestado: 7.890 millones de euros (+29%).
- Importe medio: 173.280 euros (+11%).
- Tipo medio: 2,88% (estable desde marzo de 2025).
- 64,8% de préstamos a tipo fijo, 35,2% a tipo variable.
- 20 meses consecutivos de crecimiento según el INE.
